L'istituto della vendita diretta nella procedura esecutiva

Il d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, cd. “Riforma Cartabia” ha introdotto, nell’ambito delle esecuzioni immobiliari, un nuovo strumento alternativo alla vendita ordinaria al fine di agevolare le tempistiche delle vendite nelle procedure esecutive, anche attraverso la partecipazione attiva del debitore nella ricerca di potenziali acquirenti dell’immobile pignorato.

La disciplina della vendita diretta si colloca tanto all’art. 568 bis c.p.c., che ne individua i requisiti tipicizzati a pena di inammissibilità, quanto all’art. 569-bis c.p.c che si riferisce all’iter di svolgimento dell’udienza di vendita a seguito di presentazione dell’offerta.

In primis un cenno alla denominazione dell’istituto: la definizione “vendita diretta” si riferisce al ruolo attivo di cui è investito il debitore attraverso tale strumento, esperibile in via facoltativa, nella ricerca di un potenziale acquirente del bene oggetto dell’esecuzione forzata.

Come si diceva, infatti, attraverso la vendita diretta il debitore si attiva personalmente nella ricerca di un offerente, prima dell’esperimento della vendita nelle forme ordinarie (vendita con o senza incanto) disciplinate nel codice di procedura civile, al fine di evitare le tempistiche dalla vendita esecutiva.

Individuato un potenziale acquirente del compendio immobiliare pignorato, il debitore può presentare l’istanza di vendita diretta con contestuale offerta entro e non oltre 10 giorni prima dell’udienza di vendita fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c..

È bene premettere che si tratta di un’istanza che può essere presentata una sola volta e che per legge è irrevocabile, a meno che non siano decorsi 120 giorni dal provvedimento sull’ammissibilità dell’offerta ed essa non sia stata accolta.

La norma testualmente recita “istanza depositata“, il che significa che, ai fini della presentazione della stessa, il debitore potrà o ricorrere al patrocinio di un avvocato (con mandato alle liti, ovvero mera dichiarazione di domicilio), che provvederà al deposito nel fascicolo telematico della procedura, oppure presentare l’istanza in cancelleria affinché l’istanza sia materialmente depositata a cura della stessa.

In ogni caso, l’istanza reca la richiesta al Giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato nei confronti del soggetto offerente ad un prezzo non inferiore a quello indicato nella relazione di stima.

L’istanza deve quindi essere depositata contestualmente all’offerta ed entrambe devono essere a loro volta notificate, a cura del debitore o dell’offerente, entro 5 giorni dall’udienza ex art. 569 c.p.c., ai creditori intervenuti prima della presentazione dell’offerta.

A pena di inammissibilità, unitamente ad istanza ed offerta, deve essere altresì depositata una cauzione di valore non inferiore ad un decimo del prezzo offerto.

Orbene, a seguito della presentazione dell’offerta nei modi sopra indicati, avrà luogo l’udienza di vendita di cui all’art. 569 c.p.c.: tale udienza è fondamentale in quanto, in essa, il giudice dell’esecuzione definisce il prezzo base della vendita, che quindi costituisce il parametro di adeguatezza dell’offerta presentata.

Nell’ipotesi in cui il prezzo base sia superiore all’offerta presentata, il Legislatore ha previsto, al comma secondo dell’art. 569bis c.p.c., un termine di 10 giorni (decorrenti dall’udienza) per l’integrazione del prezzo, ovvero dell’istanza e della cauzione.

L’integrazione offre al giudice dell’esecuzione la possibilità di vagliare, nei 5 giorni successivi, l’adeguatezza dell’offerta: di contro, il giudice dichiara con decreto l’inammissibilità dell’offerta e dispone il proseguirsi nella forma della vendita ordinaria del compendio pignorato.

In ogni caso, l’udienza ex art. 569 c.p.c. è la sede per consentire al G.E. di valutare se vi siano o meno opposizioni da parte dei creditori intervenuti all’offerta, verifica rispetto alla quale si aprono due possibili scenari disciplinati all’art. 569-bis c.p.c.:

1) Se non vi sono opposizioni ed l’offerta è congrua al prezzo base: il G.E. dispone l’aggiudicazione dell’immobile in favore dell’offerente al quale è rimesso il termine decandenziale di 90 giorni per il saldo prezzo.

È solo, infatti, al saldo prezzo che segue il decreto di trasferimento dell’immobile da parte del G.E. con contestuale ordine alla Conservatoria dei registri immobiliari di cancellazione del pignoramento immobiliare, delle trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie.

2) Se vi sono opposizioni da parte dei creditori intervenuti: con ordinanza il G.E. dispone l’apertura di un sub-procedimento liquidatorio per cui vengono assegnati:

– un termine di 45 giorni per la pubblicazione dell’offerta e della vendita con contestuale termine per integrazione;

– un termine di ulteriore 90 giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto garantire da cauzione;

– convocazione delle parti per l’udienza – da tenersi entro i 15 giorni successivi – per la gara tra offerti o deliberazione dell’offerta.

Si apre quindi una gara nelle forme ordinarie, che si conclude con l’aggiudicazione dell’immobile ed i provvedimenti successivi in materia di trasferimento dell’immobile e cancellazione dei pregiudizi (che può, su istanza dell’aggiudicatario ex art. 569-bis c.p.c ultimo comma, essere rimesso ad atto notarile).