Come si ripartiscono le spese nel caso di condominio parziale.

Con la sentenza n. 791 del 16 gennaio 2020 la Suprema Corte ha ribadito la configurabilità del condominio “parziale” allorquando un bene “risulti per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio”: ne consegue che il nesso di condominialità, presupposto della regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c. da cui discende la contitolarità di tutti i condomini sul bene comune, non è ravvisabile qualora ci si trovi in presenza di due autonome porzioni di tetto (e non di un’unica unità strutturale) che risultano destinate al servizio e al godimento di parti distinte del fabbricato.

Come ha avuto modo di sottolineare la Corte di Cassazione, infatti, possono esservi “nell’ambito dell’edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto (come nella specie), o l’area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l’ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato”.
Da ciò deriva che debbono contribuire alle spese per la riparazione della porzione dell’area interessata dai lavori solamente i condomini che possono dirsi titolari di un esclusivo diritto di proprietà su detta porzione dell’immobile.
In tal senso, è lo stesso art. 1123, 3° comma, c.c., in materia di ripartizione delle spese condominiali, a legittimare la configurabilità del condominio parziale nella parte in cui fa corrispondere l’imputazione parziale delle spese alla parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni.
Di conseguenza, la delibera condominiale è correttamente adottata quando sono convocati e partecipano all’assemblea i soli condomini destinati al servizio e al godimento di una parte del fabbricato.
In merito, la Corte ha specificato che “relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare”.
In definitiva, è possibile concludere che è legittima la delibera condominiale, avente ad oggetto lavori di manutenzione del tutto di copertura di un edificio, adottata dai soli condomini titolari della porzione autonoma di tetto interessata dalla ristrutturazione.
Di contro, non sussiste alcun interesse da parte dei condomini proprietari di unità immobiliari autonome e distinte da quelle interessate dai lavori.