Limiti di applicabilità della disciplina delle distanze legali al condominio - Cass. civ. Sez. II, 19.04.2023 n. 10477

Nell’ambito del vicinato vengono in rilievo le norme civilistiche sulle distanze legali tra costruzioni, che sono finalizzate a regolare i rapporti tra proprietà contigue e separate, appartenenti a diversi proprietari.

Regola generale in tema di distanze legali è quella di cui all’art. 873 c.c., che fissa in tre metri la distanza che deve essere rispettata tra le costruzioni.

Si tratta di un limite legale, che è derogabile in eccesso attraverso lo strumento normativo dei regolamenti comunali.

Le norme sulle distanze, ai sensi dell’art. 907 c.c. si applicano anche alle vedute, ossia alle aperture che consentono, oltre all’ingresso di luce in un ambiente, anche l’affaccio sul fondo del vicino.

Nell’ambito dell’istituto del condominio – fattispecie giuridica di comunione forzosa di parti comuni di edifici costituiti da più unità immobiliari di proprietà esclusiva – le norme sulle distanze legali tra costruzioni sono oggetto di una peculiare disciplina alla luce di quanto sancito dall’art. 1102 c.c. in tema di uso delle parti comuni da parte del singolo condomino, norma applicabile al condominio in forza dell’art. 1139 c.c..

L’art. 1102 c.c., infatti, al primo comma, dispone che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa“.

Di conseguenza, il limite all’utilizzo della cosa comune da parte del singolo condomino è costituito dall’impossibilità di alterarne la destinazione ed impedirne il parimenti uso agli altri condomini, che costituisce il parametro di liceità della condotta del comunista.

Nell’ambito del condominio ci si chiede se il condomino che utilizza la cosa comune per realizzare una nuova costruzione in aderenza alla facciata dell’edificio sia tenuto al rispetto delle norme sulla distanze legali.

Orbene, giova sin da subito premettere che il secondo periodo del primo comma del citato art. 1102 c.c. costituisce il parametro di compatibilità della normativa in tema di distanze legali in condomino: le norme sulle distanze, infatti, in ambito condominiale non possono essere applicate a discapito del principio ex art. 1102 c.c..

Tale principio è stato, infatti, sancito dalla recente sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 19.04.2023, n. 10477, che è intervenuta in merito ad un caso avente ad oggetto la costruzione da parte di un condomino di una passerella nella sua proprietà esclusiva (quale pertinenza del suo appartamento) ma in aderenza alla facciata del condominio.

In relazione a tale fattispecie la Suprema Corte ha enunciato il principio di diritto di seguito così massimato “In tema di condominio, qualora il giudice verifichi che l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell’edificio condominiale. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di appello che, ritenendo applicabili le norme sulle distanze a discapito dell’art. 1102 c.c., aveva ordinato la rimozione di una passerella appoggiata al muro perimetrale comune, costituente un nuovo accesso all’appartamento di un condomino, senza verificare l’esistenza di un concreto pregiudizio all’appartamento sottostante)”, così esprimendosi nel senso di rimettere al giudice di merito la valutazione se l’uso del bene comune non leda il pari uso dei proprietari dell’unità immobiliare adiacente o sovrastante e ciò a prescindere dal rispetto o meno delle norme in tema di distanze.

Di fatto, secondo quanto stabilito dalla Suprema Corte, al giudice di merito è rimessa la concreta valutazione della compatibilità tra la disciplina delle distanze e le caratteristiche del fabbricato condominiale con la conseguenza che se la costruzione realizzata dal comunista senza il rispetto delle norme sulle distanze avviene nel rispetto delle facoltà di esercizio della cosa comune ex art. 1102 c.c. allora essa deve ritenersi legittima.

In definitiva, quindi, e come confermato dalla citata sentenza, le norme sulle distanze legali sono applicabili al condominio purché siano compatibili con la disciplina relativa alle cose comuni.