Nota a Cass.civ. Sez. II 28253/2023
Ad una prima e superficiale lettura la sentenza in esame appare come il classico caso di richiesta risarcitoria azionata ex art. 2051 c.c. dal condomino per i danni subiti dal suo appartamento, sito all’interno di un condominio, a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare sovrastante.
Ciò invece non è in quanto la sentenza Cass.civ. Sez. II 28253/2023 si interroga su quale rilevanza possa avere, ai fini dell’esonero della responsabilità del condominio di cui all’art. 2051 c.c., una transazione, anteriore ai fatti di cui è causa, intercorsa tra la venditrice dell’intero fabbricato e i singoli condomini acquirenti, contenente il riconoscimento dei vizi del fabbricato nonché, tra le condizioni di vendita, l’esonero della venditrice alla garanzia per vizi ex art. 1490 c.c.
Nel costituirsi in giudizio, infatti, il Condominio, unico convenuto, aveva eccepito la propria carenza di legittimazione passiva asserendo che i danni lamentati dal condomino fossero imputabili non al Condominio, bensì alla proprietaria esclusiva del lastrico solare, la quale aveva acquistato l’appartamento dall’originario proprietario dell’intero palazzo, con un contratto di vendita tra le cui condizioni vi era l’esonero di parte venditrice alla garanzia per vizi redibitori ex art. 1490 c.c.. in ragione dell’accordo transattivo intervenuto tra le parti, al momento del trasferimento immobiliare, avente ad oggetto la consapevolezza dei vizi del fabbricato dietro la costituzione di un deposito fiduciario da parte del venditore per la eliminazione dei suddetti vizi.
I giudizi di merito avevano escluso la rilevanza di detti accordi sulla responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c. per le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare asserendo che, a maggior ragione, essendo stato costituito il deposito fiduciario, il Condominio, sin dalla sua costituzione, avrebbe dovuto attivarsi al fine di ripristinare il lastrico solare ed evitare il prodursi di ulteriori danni, e quindi effettuare gli interventi a ciò più opportuni.
La Suprema Corte, nel confermare la sentenza della Corte d’Appello impugnata in Cassazione dal Condominio, oltre a ribadire il principio espresso da Cass.Civ. Sez. Un. 10/05/2016 N. 9449 circa il riparto della responsabilità ex art. 2051 in capo all’usuario esclusivo del lastrico solare ed al condominio secondo i criteri dettati dall’art. 1126 c.c., ha precisato il seguente principio di diritto:
“la transazione intercorsa tra l’originario venditore (già proprietario pro indiviso dell’edificio) e i condomini avente ad oggetto i lavori da eseguire per eliminare i difetti riscontrati nelle parti comuni in degrado non impedisce di ravvisare la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. Invero, il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità del venditore, ma, dal momento della sua costituzione, assume il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché gli stessi non arrechino pregiudizi ad alcuno“
In sintesi, quindi, quando il Condominio è inadempiente rispetto all’obbligo di manutenzione l’edificio e, all’esito del giudizio di merito, è accertata la sussistenza del nesso eziologico tra il danno subito dal singolo condomino e la cosa in custodia che versi in stato di degrado, esso deve considerarsi responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. in ragione della sua qualità di custode a nulla rilevando che il Condominio sia al tempo stesso il successore a titolo particolare del venditore, originario proprietario pro indiviso dell’edificio.
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