Quando il supercondominio sorge “ipso iure et facto”

SUPERCONCOMINIO

Commento alla sentenza della Corte di Cassazione civile, Sez. II, 10.12.2019, n. 32237

Con la recente sentenza n. 32237 del 2019, la Suprema Corte ha affrontato, cercando di fare la dovuta chiarezza, la problematica della costituzione del supercondominio al fine di capire quando si può parlare di supercondominio e quali atti sono eventualmente necessari per la sua costituzione.

Secondo la Corte l’elemento identificativo del supercondominio risiede nella “natura specificamente condominiale (“… ai sensi dell’art. 1117”) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario ovvero più condomini”.
A dire della Corte, infatti, la nozione di supercondominio elaborata dalla giurisprudenza di legittimità – recepita dal Legislatore con l’introduzione dell’art. 1117-bis c.c. ad opera della Legge n. 220 del 2012 – assume una connotazione utile anche in senso retrospettivo quando si riferisce, in senso estensivo, a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”.
Sostanzialmente, la qualificazione supercondominiale altro non è che la replica al plurale della condominialità di bene di cui non è possibile godere autonomamente.
Pertanto, precisa la Corte, la nomina di unico amministratore per più edifici è elemento rilevante, ma non decisivo ai fini della qualifica di supercondominio: occorre, infatti, accertare la natura condominiale della relazione funzionale che correla gli edifici ai beni comuni (nel caso di specie parcheggio e area pedonale).
Pertanto, sussiste una presunzione di supercondominialità (che deve essere smentita da titoli o regolamenti) ogniqualvolta dallo stato dei luoghi risulti l’accessorietà necessaria tra alcuni beni e più edifici che, si rammenta, non necessariamente devono costituire un unico condominio unitario, ben potendosi identificare in edifici autonomi, ovvero condomini distinti.
In definitiva, accogliendo il primo motivo di ricorso con il quale era stata dedotta la violazione di legge in relazione alla nozione di supercondominio, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “anche per effetto dell’art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione”.
In chiusura, è possibile affermare che con questa pronuncia la Corte di Cassazione ha voluto chiarire, una volta per tutte, l’applicabilità della disciplina specifica del condominio (in luogo di quella della comunione) quando sia possibile riscontrare, per effetto dell’art. 1117-bis c.c., una relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti con conseguente qualifica supercondominiale dell’intero complesso.

Solo una norma specifica di regolamento condominiale potrà escludere la condominiali delle aree comuni, diversamente dovendosi intendere come prevalente la destinazione di fatto.