Il problema della nullità del contratto di locazione per mancata registrazione è stato affrontato da tempo, sia dalla giurisprudenza che dalla dottrina, alla luce delle continue modifiche legislative e delle decisioni della Consulta che sono, nel tempo, intervenute. Ad ultimo, e per mettere definitivo ordine nella materia, è intervenuta la legge finanziaria del 2016 che ha modificato l’art. 13 della legge 431 del 1998 ed ha sancito la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo non registrato entro il termine di legge ( 30 giorni dalla stipulazione ).
Ci si è posti quindi il problema di quali azioni siano possibili per il conduttore di fronte ad un contratto non registrato. Sul punto è intervenuta una interessante decisione del Tribunale di Torino ( 21.4.2016 Giudice Nicoletta Aloj) che ha fatto un excursus sul tema arrivando a prospettare le seguenti soluzioni.
A fronte di un contratto nullo per mancanza di tempestiva registrazione il conduttore può: 1) avvalersi della azione di conformazione legale del contenuto del contratto ex art. 13 comma 6 seconda parte della legge 431/1998 e cioè chiedere l’applicazione del canone secondo gli accordi di categoria con restituzione delle somme eccedenti medio tempore corrisposte e questa azione non è soggetta al termine di decadenza di sei mesi previsto dal medesimo articolo in relazione ad ipotesi diverse; 2) avviare una azione di restituzione di indebito ex art. 2033 c.c. eccependo la nullità della convenzione locatizia per difetto del requisito di validità. Peraltro per quest’ultima ipotesi se è vero che il locatore dovrebbe restituire i canoni ricevuti d’altro canto potrà proporre domanda di arricchimento nei confronti del conduttore che a tutti gli effetti ha goduto del bene, ovvero proporre azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 20143 c.c. ( ad ultimo si veda Cass. sez. III 13.12.2016 n. 25503)
Rimane invece colpito da insanabile nullità l’accordo, anche se fatto in forma scritta ma non registrata, per un canone maggiore di quanto dichiarato. In questo caso il contratto rimarrà valido, in punto canone, solo per quanto dichiarato nel contratto registrato.
Quanto alla decorrenza delle norme va detto che la normativa di cui all’art. 13 della legge 431/1998 come modificato dalla legge 208/2015 si applica ai rapporti insorti dal 1 gennaio 2016. Per i contratti stipulati prima del 1 gennaio 2016 trova applicazione l’art. 1 comma 346 della legge 30.12.2004 n. 311 ( legge finanziaria 2005).
Questa norma, che è comunque vigente per i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione, prevede la sanzione della nullità dei contratti di locazione nell’ipotesi di mancata registrazione e così recita “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati .”
Per quanto concerne le possibili azioni in capo al conduttore ed al locatore ci si richiama a quanto sopra detto.
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