Nota a Cassazione Civile, Sez. II 5/04/2023 n. 9388
La vicenda
Il giudizio prende avvio dal credito azionato da un condominio nei confronti di un singolo condomino moroso per la riscossione di contributi condominiali non versati in relazione ad un appalto avente ad oggetto il rifacimento delle facciate del Condominio.
Il decreto ingiuntivo, opposto dal condomino, era stato, infatti, azionato dal Condominio sulla base della delibera assembleare di approvazione delle spese relative al suddetto intervento di manutenzione straordinaria.
In particolare, con la delibera di approvazione dei lavori non era stato approvato il fondo speciale previsto dall’art. 1135, 1° comma, n. 4 c.c.: di qui l’oggetto del sindacato rimesso ai giudici di legittimità concernente la nullità e meno della delibera condominiale di approvazione dei lavori di straordinaria amministrazione priva della costituzione del predetto fondo speciale.
In diritto
L’ art. 1135, comma 1 c.c., al n. 4) recita testualmente che l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.
Sulla necessarietà del fondo speciale e sull’obbligatorietà della sua costituzione, la Cassazione con la sentenza n. 9388/2023 del 5.04.2023 ha avuto modo di affermare che il tenore letterale della norma, la quale testualmente cita l’avverbio “obbligatoriamente” a seguito della novella legislativa di cui alla L.220/2012, nonché la ratio che la sottende – ovvero la tutela dell’interesse collettivo dei condomini alla gestione condominiale nonché l’esclusione per il condomino virtuoso del rischio di dover garantire al terzo il pagamento dovuto dai morosi – ne determina la valenza quale condizione di validità della delibera assembleare di approvazione dei lavori di straordinaria manutenzione.
Ne consegue che l’approvazione del fondo speciale non può essere esclusa dalla delibera, neppure in caso di consenso dell’appaltatore in quanto statuita da norma di carattere imperativo e, quindi, inderogabile dalla volontà delle parti.
In definitiva, sulla scorta di tali argomentazioni, la delibera viziata dalla mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135, 1°comma, n. 4 c.c. deve ritenersi nulla in quanto pregiudizievoli degli interessi dei condomini; tale nullità può essere, quindi, fatta valere in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse.
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