Il dibattito sulla configurabilità di una servitù di parcheggio ha a lungo animato la dottrina e la giurisprudenza, giungendo a una svolta decisiva con l’intervento delle Sezioni Unite (sent. n. 3925/2024), che ne hanno ammesso la costituzione per via contrattuale a determinate condizioni. Restava tuttavia aperta la questione, non direttamente affrontata dalle S.U., relativa alla possibilità di un acquisto a titolo originario di tale diritto mediante usucapione. Su questo specifico interrogativo interviene la recente sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, n. 1768 del 24 gennaio 2025, oggetto della presente analisi. La pronuncia stabilisce per la prima volta i precisi e rigorosi presupposti fattuali e giuridici in presenza dei quali il possesso continuato di un’area altrui adibita a parcheggio può consolidarsi in un diritto reale di servitù, delineando un percorso di indagine vincolante per il giudice di merito.

La possibilità di acquistare per usucapione la servitù di parcheggio: la sentenza della Corte di Cassazione Sezione II 24.01.2025 n. 1768

La servitù di parcheggio nel nostro ordinamento

Per lungo periodo la Corte di Cassazione ha ritenuto non configurabile nel nostro ordinamento una servitù atipica (o irregolare) di parcheggio, ritenendo che l’attività di parcheggiare un’autovettura o comunque un mezzo meccanico in un dato luogo, rappresentasse una utilitas personale del proprietario del mezzo piuttosto che un peso posto su di un immobile (fondo servente)  a favore di un altro immobile (fondo dominante). 

A partire dal 2017 la Cassazione inizia a mutare orientamento: il riferimento, al fine di ritenere configurabile nel nostro ordinamento tale servitù, è ad una sentenza sempre della seconda sezione della Corte  (la n. 7561 del 2019) la quale ritiene configurabile l’esistenza di una servitù di parcheggio a condizione che l’asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l’utilitas concessa. Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù.

Le Sezioni Unite: la sentenza n. 3925 del 13.2.2024

Orbene, sulla configurabilità nel nostro ordinamento della servitù atipica di parcheggio si sono pronunciate nel febbraio 2024 le S.U. della Corte di Cassazione stabilendo il principio per cui “In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione” (Cassazione S.U. 13.2.2024 n. 3925).

Le Sezioni Unite hanno altresì ribadito il principio per cui “la servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall’angolo visuale dell’obiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale; insomma, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente“.

Le Sezioni Unite, per arrivare all’affermazione del suddetto principio, partono dalla considerazione per cui l’esistenza nel nostro ordinamento di un principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali in base al quale i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle prevista dalla legge, valorizza, proprio in relazione ai diritti reali, il concetto di tipicità strutturale, ma non contenutistico, della servitù.

I modi di acquisto della servitù di parcheggio

Le S.U., quindi, pur ammettendo la possibilità di costituire, nell’ambito dell’autonomia contrattuale delle parti, una servitù atipica di parcheggio (la cui esistenza è comunque sempre rimessa all’interpretazione che, di quel contratto, farà il giudice di merito chiamato a dirimere un contrasto), non affronta specificamente il tema della modalità di acquisto per usucapione di tale servitù.

Ci si può chiedere, quindi, sempre in via di astrazione, se sia possibile conferire valore legale, ai fini dell’acquisto a titolo originario per usucapione, al possesso di un’utilitas non tipizzata e che è possibile configurare solo nell’ambito dell’autonomia delle parti.

La sentenza n. 1768 del 24.1.2025 della Seconda Sezione

La Seconda Sezione della Suprema Corte è intervenuta proprio su questo tema con la sentenza n. 1768 del 24.1.2025, stabilendo in un caso in cui alcune parti vantino l’avvenuto acquisto per usucapione di una servitù di parcheggio è necessario che l’indagine del Giudice di merito si svolga su due fronti.

Il primo ambito di indagine riguarda la rilevanza della presenza sul fondo dominante di opere visibili e permanenti che permettano di individuare detto immobile come fondo dominante rispetto all’utilitas costituita dal fondo servente (“mentre non può avvenire per usucapione se non vi sono opere visibili e permanenti che permettano ai terzi di individuare il fondo, diverso dal fondo servente, beneficiato dall’utilitas, e di escludere quindi la natura meramente personale dell’utilità del parcheggio”). 

Il secondo ambito di indagine riguarda l’estensione del fondo che deve essere tale per cui il fondo servente deve conservare una residua utilità (diversa dal parcheggio a favore di altro fondo) per il suo proprietario. 

Qualora l’estensione del fondo servente è molto ridotta la stessa rischia di  far “venire meno qualsiasi residuo uso a favore dei proprietari dei fondi C.L. e Q.V. rendendo quindi inipotizzabile la costituzione di una servitù di parcheggio, che non può mai annullare completamente le facoltà riconosciute al proprietario (il principio si trova confermato da ultimo in Cass. sez. un. 13.2.2024 n.3925”).

In definitiva con la suddetta sentenza la Corte ritiene astrattamente configurabile l’usucapione come modalità di acquisto della servitù di parcheggio (anch’essa astrattamente configurabile) alle condizioni poco sopra esposte.

Di seguito il link per accedere alla sentenza: Link alla sentenza