L’obbligo di costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. nei lavori di manutenzione straordinaria: natura imperativa della norma e nullità della delibera assembleare che lo omette

Quando l’assemblea condominiale approva lavori di manutenzione straordinaria, la legge impone di costituire contestualmente un fondo speciale pari all’importo dei lavori. Cosa accade se l’assemblea lo omette? La giurisprudenza è netta: la delibera è nulla, con conseguenze che possono farsi valere da chiunque vi abbia interesse e senza limiti di tempo. In questo contributo l’Avv. Maria Grazia Gandolfo ricostruisce la disciplina dell’art. 1135 c.c., la natura del vizio — nullità e non semplice annullabilità — e i casi particolari, dalle delibere programmatiche ai lavori già eseguiti, in cui la regola conosce attenuazioni e nodi applicativi ancora aperti.

L’Obbligo di Costituzione del Fondo Speciale

L’articolo 1135, primo comma, n. 4, del Codice Civile stabilisce che l’assemblea dei condomini, nel deliberare opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, deve provvedere “costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Con la previsione di un’alternativa: qualora il contratto d’appalto disponga un pagamento graduale in base allo stato di avanzamento dei lavori (c.d. SAL) il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La disposizione, per pacifica (ad oggi) giurisprudenza, ha carattere imperativo, in quanto posta a tutela delle imprese appaltatrici e dei condomini virtuosi: mira a garantire, infatti, questi soggetti dal rischio di dover rimediare o sopperire al comportamento dei condomini morosi.

Cosa accade quando il fondo non viene costituito con la delibera che approva i lavori di manutenzione straordinaria

La conseguenza diretta della mancata costituzione del fondo speciale è l’invalidità della delibera assembleare che approva i lavori straordinari.

La Corte di Cassazione ha chiarito che la costituzione del fondo rappresenta una condizione di validità della delibera stessa (Cass. Civ., Sez. VI, n. 16953 del 25 maggio 2022): in tal senso propende la costruzione normativa del fondo stesso ed i suoi caratteri di obbligatorietà e di prevenienza (rispetto ai lavori) e di determinazione del suo ammontare che deve essere uguale a quello dei lavori approvati.

Nullità o Annullabilità?

L’invalidità comporta la nullità o l’annullabilità della delibera? La distinzione è cruciale, poiché la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e senza limiti di tempo, mentre l’annullabilità deve essere eccepita dal condomino dissenziente, astenuto o assente entro il termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c..

Sempre la Corte di Cassazione, Sez. II con ordinanza 5 aprile 2023 n. 9388 ribadisce con fermezza il carattere imperativo dell’articolo 1135, primo comma, n. 4, del Codice Civile. 

La Corte, richiamando proprio il precedente del 2022, sottolinea che la norma, a seguito delle modifiche legislative, prescrive che l’assemblea, nell’approvare interventi di manutenzione straordinaria, provveda “obbligatoriamente” a costituire un fondo speciale: quindi la costituzione del fondo, sia per l’intero importo dei lavori, sia in forma progressiva legata agli stati di avanzamento, è configurata come una “ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate”.

Ecco la conseguenza circa la natura dell’invalidità: “Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla“.

Ad oggi non si registrano arresti giurisprudenziali di diverso orientamento (nella giurisprudenza di legittimità) anche se il vizio della nullità crea non pochi problemi pratici nell’ipotesi ad esempio, in cui i lavori siano già stati terminati ed eseguiti e la spesa sostenuta e approvata a consuntivo “Tuttavia alcuna nullità della delibera può ravvisarsi qualora i lavori siano già completamente eseguiti, la spesa sia già sostenuta e già inserita in consuntivo,oltre che approvata dall’assemblea ” (Trib. Busto Arsizio sentenza n. 1/2021 e Tribunale di Imperia sentenza n. 518/2023).

Casi particolari

La giurisprudenza ha individuato, da ultimo, un caso in cui l’obbligo di costituzione del fondo può essere attenuato o escluso.

Si tratta delle “Delibere Programmatiche”: la Corte di Cassazione ha precisato che l’obbligo di costituzione del fondo diventa “ineludibile” solo quando l’assemblea approva la delibera di manutenzione straordinaria che determina l’oggetto dell’appalto, le opere da compiere e il prezzo dei lavori. Una delibera che si configuri come “elemento programmatico e preparatorio di un più complesso procedimento assembleare” potrebbe non richiedere l’immediata costituzione del fondo (Cass. Civ., Sez. 2, N. 20541 del 21 luglio2025).

La stessa sentenza affronta, in maniera un po’ meno chiara, la questione della costituzione del fondo quando le spese straordinarie sono state effettuate dall’amministratore senza la preventiva delibera: “E’ poi in astratto corretto che allorché l’assemblea intenda ratificare, e di conseguenza approvare, le spese straordinarie, prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera, è necessaria la contestuale predisposizione del fondo speciale, ovvero il frazionamento dello stesso se il contratto preveda pagamenti in relazione agli stati di avanzamento approvati, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (Cass. n. n. 9388 del 2023; n. 16953 del 2022)”: non è chiara la ragione della necessità di un fondo per spese in ratifica già effettuate (tanto che la stessa cassazione parla di astratta correttezza).

Questo lo stato della giurisprudenza in materia: una delibera per lavori straordinari – a meno che non abbia carattere programmatico – è nulla se difetta in essa la costituzione del fondo speciale pari all’ammontare dei lavori o progressivamente dei singoli SAL dovuti.

Nullità che, peraltro, necessita, se così si può dire, di particolari “declinazioni” a seconda del contenuto della delibera e della tempistica (rapportata alla realizzazione dei lavori) con la quale viene fatta valere (e ciò in apparente contraddizione con il carattere ablativo proprio del vizio stesso di nullità).