Va riconosciuto, in capo al conduttore, il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell’uso e nel godimento della res locata, in quanto, qualora si verifichi un’infiltrazione, il conduttore medesimo, ex art. 1585, gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno.

Nel caso di specie l’immobile Tuscolano, di cui Tizio è conduttore e dove ha inserito un negozio di abbigliamento, subisce una infiltrazione d’acqua, che rovina parte dello stock di vestiario e danneggia gravemente anche l’impianto elettrico e l’allarme, oltre a provocare danni al soffitto ed ai muri. L’infiltrazione è dovuta alle copiose piogge della notte precedente, che hanno colpito il terrazzo soprastante il fondo. Tale terrazzo infatti si era riempito d’acqua, a causa degli scarichi non manutenuti, svuotandosi poi lentamente e filtrando appunto l’acqua dentro il negozio di Tizio. Questi adisce il tribunale, chiedendo che Caio, proprietario del terrazzo, sia tenuto responsabile dei danni per illecito extracontrattuale o in alternativa per responsabilità ex art. 2051. La difesa che Caio oppone invece è volta a dimostrare che Tizio sarebbe privo della legittimazione a stare in giudizio, in quanto semplice conduttore dell’immobile danneggiato. Sul punto il Tribunale afferma che in ossequio all’articolo 1585 del codice civile, qualora il soggetto conduttore subisca delle molestie di fatto, che gli impediscano di godere del bene, disponga di un’autonoma legittimazione ad agire contro i molestatori. Alla lettera del codice il Tribunale aggiunge la giurisprudenza della Cassazione, che in un consolidato orientamento (da ultimo Cass. Civ. Sez. III, sentenza 31/08/2011, n. 17881) afferma come in tema di infiltrazioni perimetrali il conduttore abbia diritto ad un’autonoma azione contro il terzo danneggiante. Sul punto è importante notare quale sia la nozione di “molestie di fatto” accolta da dottrina e giurisprudenza: queste ricomprendono tutti i comportamenti di terzi, dolosi o colposi, che in astratto potrebbero fondare una responsabilità aquiliana in capo a detti terzi.

Nella stessa causa Caio opponeva un’ulteriore eccezione: questi non sarebbe stato responsabile ex art. 2051, poiché al momento del danno il terrazzo era locato ad un terzo, che dunque sarebbe stato responsabile in sua vece per i danni causati dagli scarichi d’acqua non manutenuti. Tale difesa però era svolta in maniera generica nella comparsa di costituzione, senza che venisse neppure menzionato il nome del conduttore o fornito alcun elemento per individuare il contratto di locazione. Il tribunale dunque rigetta la difesa in discorso, affermando come una circostanza prospettata genericamente in sede di comparsa di costituzione non possa fornire oggetto di istanza istruttoria, in quanto si tratterebbe di un’ampliamento ingiustificato della causa petendi prospettata in origine; interpretazione peraltro confortata dal granitico orientamento della Cassazione in materia (tra i tanti, Cass. Civ. sentenza 7524/2015).