La scala di un edificio condominiale costituisce in sé una struttura essenziale del fabbricato e serve a tutti i condomini di questo, come strumento indispensabile per l’esercizio del godimento della relativa copertura. Di talché non può fondatamente affermarsi che i proprietari degli appartamenti sottostanti, non avendo ordinariamente interesse a precorrere anche le rampe superiori, sono esclusi dalla comproprietà della scala nella sua integralità condominiale.

In una recentissima sentenza (Cass. civ. Sez. VI-2, 09/03/2016, n. 4664) la Suprema Corte si è pronunciato in tal senso.

Nel caso di specie Tizia, proprietaria di un fabbricato sovrastante un lastrico solare servito da una scala di accesso partente da un portoncino, conveniva in giudizio presso il Tribunale di Bari Caio, proprietario di un fabbricato attiguo, anch’esso avente accesso al lastrico dal medesimo portoncino. Tizia voleva che fosse dichiarata l’illegittimità della porta realizzata alcuni anni prima dal convenuto al colmo della prima rampa della scalinata comune così da impedire  ad essa attrice l’accesso alla seconda rampa. Caio a sua volta chiedeva il rigetto delle domande dell’attore; inoltre,in via riconvenzionale, domandava l’accertamento dell’avvenuta usucapione del secondo tratto terminale della scala e, di conseguenza, che venisse dichiarata la legittimità della porta. Il primo grado vedeva la soccombenza di Tizia per non aver dato prova della proprietà della scala.

In secondo grado subentrava a Tizia il suo successore, Sempronio, che faceva appello principale, insistendo nella domanda di riconoscimento della comproprietà sull’intera scala e chiedendo anche la rimozione della porta apposta nell’ultimo tratto. Allo stesso modo anche Caio si costituiva in appello, eccependo le stesse difese del grado precedente ed in più facendo appello incidentale condizionato perché si riconoscesse l’avvenuta usucapione della proprietà esclusiva sull’ultimo tratto della scala. Nella sentenza la Corte d’appello ribaltava il risultato della precedente pronuncia: accoglieva l’appello di Sempronio e dichiarava gli appellanti comproprietari della scala in discorso.

Caio tuttavia ricorreva alla Corte di Cassazione, sostenendo che la Corte di Appello avesse errato nell’escludere il suo diritto esclusivo sulla scala: nella sua ricostruzione infatti la seconda rampa di scale aveva natura funzionale al servizio esclusivo della sua proprietà; inoltre tale seconda rampa non sarebbe stata di alcun interesse per Sempronio. Ciò sarebbe stato sufficiente per provare l’esclusiva utilità della seconda rampa di scale riguardo la proprietà di Caio.

La Suprema Corte non ha ritenuto fondato il motivo di ricorso. Infatti, motiva il giudice, le scale e relativi pianerottoli negli edifici in condominio costituiscono strutture funzionali al condominio stesso. Pertanto queste devono ritenersi comuni in assenza di un titolo che indichi il contrario, anche quando siano concretamente poste a servizio esclusivo solo di alcune parti. Del resto, non si esclude la comproprietà in capo a tutti i condomini della scala condominiale che serva più piani sulla base del solo fatto che chi vive ai piani più bassi non ha di norma interesse a salire a quelli più alti; anche perché la scala comune consente a tutti i condomini di godere egualmente della copertura del condominio.

La presente sentenza, essenzialmente, applica un principio di buon senso: il fatto che chi abita ai piani bassi non debba, di norma, salire ai piani alti, non basta ad escludere che la scala, o anche solo porzioni di essa, sia di natura condominiale; tale concetto parrebbe per analogia applicabile anche ai casi di condomini con ingressi separati per i vari piani, che siano serviti da una scala comune.